Per manutenzione ordinaria si intendono quelle tipologie di interventi di manutenzione, durante il ciclo di vita, atti a (UNI 11063:2003; 4.1):

• mantenere l'integrità originaria del bene;
• mantenere o ripristinare l'efficienza dei beni;
• contenere il normale degrado d'uso;
• garantire la vita utile del bene;
• far fronte ad eventi accidentali.

Generalmente gli interventi sono richiesti a seguito di:

• rilevazione di guasti o avarie (manutenzione a guasto o correttiva);
• attuazione di politiche di manutenzione (manutenzione preventiva ciclica, predittiva, secondo condizione);
• esigenza di ottimizzare la disponibilità del bene e migliorarne l'efficienza (interventi di miglioramento o di piccola modifica che non comportano incremento del valore patrimoniale del bene).

I suddetti interventi non modificano le caratteristiche originarie (dati di targa, dimensionamento, valori costruttivi, etc.) del bene stesso e non ne modificano la struttura essenziale e la loro destinazione d'uso.
I costi relativi devono essere previsti (anche su base statistica) nel budget di manutenzione e attribuiti all'esercizio finanziario in cui le attività sono state svolte. I costi di manutenzione ordinaria sono sempre spesati.
In particolare, le tipologie di attività di manutenzione a cui si fa riferimento sono la:

4.1.1.1 - Manutenzione correttiva (corrective or breakdown maintenance)
E' chiamata anche a guasto. E' la manutenzione eseguita a seguito della rilevazione di un'avaria e volta a riportare un'entità nello stato in cui essa possa eseguire una funzione richiesta (UNI EN 13306:2003; 7.6). Essa, nei casi di urgenza (immediate maintenance) è eseguita senza indugio dopo la rilevazione del guasto in modo da evitare conseguenze inaccettabili (UNI EN 13306:2003; 7.9). In tal caso essa ricade tra le attività di manutenzione non programmata (unscheduled maintenance) ossia tra le attività svolte non in accordo ad un piano temporale stabilito, ma dopo la ricezione di una indicazione riguardante lo stato di un'entità (UNI 9910:1991; 191-07-11). Qualora invece l'entità in avaria non sia critica, l'intervento di manutenzione può essere differito (deferred maintenance) (UNI EN 13306:2003; 7.8). In questo caso l'intervento è effettuato insieme con altri interventi di manutenzione programmata (scheduled maintenance), ossia con altri interventi di manutenzione preventiva eseguita in base a un programma temporale o a un numero stabilito di grandezze quali il numero di ore di produzione, il numero di avvii o di fermate, i chilometri percorsi, etc. (UNI EN 13306:2003; 7.2).

4.1.1.2 - Manutenzione preventiva (preventive maintenance)
Termine che indica qualsiasi attività di manutenzione diretta a prevenire guasti ed avarie. Il momento migliore per intervenire può essere trovato calcolando, sulla base dei dati storici, la probabilità che un componente possa rompersi entro un predeterminato periodo di tempo, o può essere determinato da misure strumentali che mostrino il reale stato d'usura. Più specificamente, la manutenzione preventiva è quella eseguita a intervalli predeterminati o in base a criteri prescritti e volta a ridurre la probabilità di guasto o il degrado del funzionamento di un'entità (UNI EN 13306:2003; 7.1).
In funzione dei metodi d'analisi utilizzati, la manutenzione preventiva può essere suddivisa in:

• preventiva basata sulle ispezioni;
• preventiva basata su metodi statistici (frequenza dei guasti);
• preventiva secondo condizione;
• preventiva basata su modelli (predittiva).

La manutenzione preventiva basata sulle ispezioni, intendendo per "ispezione" l'insieme delle azioni volte a determinare e a valutare il corretto funzionamento di una entità, è realizzata quando, mentre le apparecchiature sono in esercizio, si verifica il loro regolare funzionamento (verifiche di funzionamento) e che il loro stato ed ambiente di esercizio è nelle condizioni prescritte dal costruttore. Se una sola di queste condizioni non è realizzata, viene tempestivamente attivata un'attività di manutenzione correttiva. Le apparecchiature da sottoporre a periodiche ispezioni devono essere selezionate in base a ben definiti criteri (rischio, criticità, etc.). Le ispezioni basate sull'analisi del rischio sono note come Risk Based Inspections (RBI). Le ispezioni sono condotte da specialisti secondo procedure più o meno complesse (metodi d'ispezione) seguendo ben definiti percorsi d'ispezione. Le frequenze delle ispezioni sono in genere definite in base alla severità dei criteri di sicurezza in cui ricadono le apparecchiature, ad esempio:

• apparecchiature soggette a norme di legge o a regolamenti speciali;
• apparecchiature contenenti materiali pericolosi la cui rottura può comportare autocombustione, esplosioni, rilascio di sostanze tossiche e che operano ad alta pressione e temperatura;
• apparecchiature contenenti materiali pericolosi la cui rottura non comporta autocombustione e che operano a media pressione ed a temperatura ambiente;
• apparecchiature non contenenti materiali pericolosi, che operano a bassa pressione ed a temperatura ambiente.

Con il termine "ispezione" (inspection) si intende anche la verifica della conformità mediante misurazione, osservazione, prova o rilevazione dimensionale delle caratteristiche relative ad un'entità. L'ispezione in oggetto può essere condotta prima, durante o dopo altre attività di manutenzione (UNI EN 13306:2003: 8.1). In genere questo tipo di ispezioni hanno lo scopo di verificare che lo stato di una entità sia conforme a ben precisi requisiti di legge o a specifiche norme di settore. Queste ispezioni ricadono sotto la competenza dei "Servizi Tecnici". Il termine "ispezione", infine, è utilizzato anche nella gestione del magazzino (ispezione, controllo, collaudo). In questo ambito il termine indica la valutazione della conformità mediante osservazioni e giudizi associati, quando opportuno, a misurazioni, prove e verifiche a mezzo di calibri (UNI EN ISO 9001:2000; 3.8.2). Secondo una scala decrescente di impiego, il collaudo può essere esplicitato con un (UNI 10749-5:2003; 3.2):

• certificato di collaudo;
• rapporto di collaudo;
• dichiarazione di conformità.

La manutenzione preventiva (MP) basata sui metodi statistici può essere a sua volta suddivisa in:

• MP a data costante: se l'intervento di manutenzione è realizzato dopo un predeterminato periodo, indipendentemente dal reale tempo di funzionamento;
• MP a ciclo costante: se l'intervento di manutenzione è realizzato quando il componente raggiunge un prefissato tempo di funzionamento (tempo reale di funzionamento) o ciclo. Questo tipo di manutenzione è anche detta ciclica (predetermined maintenance) ed è definita come la manutenzione preventiva effettuata in base a intervalli di tempo o cicli di utilizzo prefissati, ma senza una precedente indagine sulle condizioni dell'entità (UNI EN 13306:2003; 7.3).

Qualora si debba realizzare la manutenzione di un sistema o di un'apparecchiatura complessa, composta cioè da molte entità, può essere più vantaggioso, sia in termini economici che in termini di disponibilità del sistema stesso, realizzare in una sola fermata la manutenzione di tutti i componenti del sistema. Questo tipo di intervento è comunemente chiamato manutenzione "di opportunità od opportunistica" (opportunistic maintenance) ed è definita come la manutenzione eseguita in forma sequenziale o parallela su più componenti in corrispondenza di un'opportunità di intervento al fine di realizzare sinergie e sincronie nell'impiego di risorse economiche, tecniche ed organizzative (UNI 10147:2003; 7.3).

La manutenzione preventiva "secondo condizione" e quella basata su "modelli di previsione" (predittiva) sono realizzate quando, mentre le apparecchiature sono in esercizio, è possibile misurare prefissati parametri e stabilire se il loro valore ricada entro ben definiti limiti di sicurezza. La raccolta ed analisi di questi dati permette di calcolare il trend evolutivo delle grandezze a cui essi si riferiscono. E' possibile in tal modo determinare un piccolo intervallo di tempo, vicino al punto di rottura, durante il quale attivare i lavori di manutenzione necessari.
Più specificamente, la manutenzione secondo condizione (condition based maintenance) è una manutenzione preventiva basata sul monitoraggio delle prestazioni di un'entità e/o dei parametri significativi per il suo funzionamento e sul controllo dei provvedimenti conseguentemente presi. Il monitoraggio delle prestazioni e dei parametri può essere calendarizzato, eseguito su richiesta o effettuato in continuo (UNI EN 13306:2003; 7.4).
La manutenzione predittiva (predictive maintenance) è una manutenzione su condizione eseguita in seguito a una previsione derivata dall'analisi e dalla successiva valutazione dei parametri significativi afferenti il degrado dell'entità (UNI EN 13306:2003; 7.5).

4.1.1.3 - Manutenzione migliorativa (improvements and modifications)
E' l'insieme delle azioni di miglioramento o piccola modifica che non incrementano il valore patrimoniale del bene (UNI 10147:2003; 7.4). Le attività di manutenzione correttiva e preventiva possono talvolta essere un'ottima occasione per dotare una macchina anche di nuovi accorgimenti tecnologici atti a migliorare le performance complessive del sistema, oltre che l'affidabilità d'esercizio. Gli interventi di manutenzione migliorativa riguardano in genere:

• la riabilitazione con ammodernamento (upgrading & updating);
• l'applicazione di particolari soluzioni tecniche innovative (telecontrollo, telemisura);
• la diagnostica esperta con ricorso all'uso di mezzi telematici (telediagnosi).

In figura 1 sono rappresentate le principali tipologie di manutenzione ordinaria in funzione delle loro modalità di esecuzione.

La manutenzione ordinaria, nell'ambito degli edifici, è quella che:

• deve mantenere i beni al livello di servizio minimo richiesto, in base ai requisiti derivanti dalla destinazione d'uso dell'edificio o di una sua parte;
• viene effettuata con frequenze che ricadono entro l'anno.

La manutenzione ordinaria correttiva riguarda tutti e quattro i sistemi di un edificio (strutturale, tecnologico, divisori e pertinenze) ma, in particolare, quello tecnologico.

Per i sistemi tecnologici più critici (idrosanitario, riscaldamento, ascensore, etc.) e, per le aree a verde tra le pertinenze, deve essere pianificata una consistente attività di manutenzione ordinaria preventiva.

La manutenzione ordinaria è quella che viene per lo più appaltata a ditte terze con contratti di media durata (da uno a tre anni).

Quando l'appalto è assegnato ad una sola ditta per tutti i sistemi di un edificio esso è chiamato "Servizio Globale di Manutenzione - SGM" o "Global Maintenance Service - GMS". La durata di questo servizio è notevolmente più lunga (almeno cinque anni con opzioni di ulteriore estensione).